Yargıtay 7.Hukuk Dairesi, T. 26.10.2021, E.2021/1046, K.2021/2315

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu dava konusu 1530 ada 3 ve 8 parsel sayılı taşınmazlarda 17.04.2018 tarihinde davalıya satılan hisselerin önalım hakkı nedeniyle müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiş ve resmi senette satış bedelinin önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla yüksek gösterildiğini beyan ederek bedelde muvazaa iddiasında bulunmuştur. Davalı vekili, bedelde muvazaa iddiasını kabul etmediklerini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

İlk derece mahkemesince, dava konusu taşınmazların resmi senette gösterilen satış bedelleri ile bilirkişi raporu ile belirlenen gerçek bedelleri arasında fahiş fark olduğu ve bu durumun diğer hissedarların önalım hakkını kullanmalarına engel olmak amacıyla yapıldığı, tanık beyanları ile de bu hususun teyit edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davacı vekili ve davalı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurması üzerine, Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince ilk derece mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekili ve davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

Somut olaya gelince; ... tarih ... yevmiye numaralı resmi senedin incelenmesinde, dava konusu ... ada ... parsel sayılı taşınmazda 1/12 hissenin 200.000,00 TL; ... ada ... parsel sayılı taşınmazda 63/400 hissenin ise 500.000,00 TL bedelle satıcı ... tarafından davalıya satıldığı, alıcının ödediği tapu harcının 14.000,00 TL ve döner sermaye tahsilinin 235,00 TL olduğu anlaşılmıştır. Davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunarak davasını 10.000,00 TL üzerinden harçlandırmak suretiyle açmış ve yargılama sırasında 342.009,80 TL üzerinden eksik harcı tamamlamıştır. Davacı, muvazaa iddiasını kanıtlamak için tanık beyanları, keşif, bilirkişi incelemesi, rayiç bedel araştırması ve yemin deliline dayanmıştır. 14.02.2019 günlü duruşmada dinlenen davacı tanıkları, davalı ile satıcı arasındaki alışverişe ilişkin bir anlatımda bulunmamışlardır. İnşaat bilirkişileri tarafından sunulan 18.01.2019 tarihli rapora göre satış tarihinde dava konusu hisselerin değerleri toplamının 342.009,86 TL olduğu belirlenmiş, mahkemece bu bedel ve tapu harcı olan 14.000,00 TL esas alınarak önalım bedeli depo ettirilmiştir. Resmi senetteki satış bedeli ile keşif ile belirlenen bedel arasındaki fark tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir. Davacı tanıklarının da davalı ile satıcı arasındaki mülkiyet nakline ilişkin görgüye dayalı bilgileri bulunmadığından davacı bu delillerle bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamamıştır. Ancak, dava dilekçesinde yemin deliline dayanmış olduğundan davacıya yemin teklif etme hakkı olduğu hatırlatılarak yemin teklif edilmesi halinde sonucuna göre, aksi halde resmi satış sözleşmesindeki bedel ve masraflar üzerinden önalım bedeli belirlenerek karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.