A- GİRİŞ

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK md.299). Taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi gereği kural olarak kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Bilindiği gibi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde diğer kira sözleşmesi türlerinden farklı olarak kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemekte, TBK md.347/f.1 gereği kiracı tarafından kira süresi bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunulmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılmaktadır. Bu noktada yenilenen kira dönemi için kira bedelinin mevcut haliyle devam edip etmeyeceği sorunu gündeme gelmektedir. İşte kira bedelinin yeni dönem bakımından ne şekilde belirleneceği hususu kira tespit davasına başvurulması gerektirmekte olup çalışmamızda kira tespit davasında dava açma süreleri ile karara etkisi incelenecektir.

İşaret edilmelidir ki, kira bedelinin tespitine ilişkin TBK md.344 ve md.345 hükümleri TBK'da konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin hükümler arasında düzenlenmiş olması nedeniyle sadece konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için geçerlidir. Bu nedenle taşınır kirası ya da konut ve çatılı işyeri niteliğinde olmayan taşınmaz kiralarında bu hükümler uygulama alanı bulmayacaktır.

B- DAVA AÇMA SÜRESİ

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın açılması bir süreye bağlanmamış olup her zaman açılabilir. Zira TBK md.345/f.1 hükmünde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir." düzenlemesi yer almaktadır. Ne var ki bu ilke davanın açılma zamanının hiçbir hukuki sonuç doğurmayacağı anlamında yorumlanmamalıdır. Zira davanın hangi tarihte açıldığı mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağını doğrudan etkilemektedir.

1- Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Yoksa

Kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemi için artış şartı bulunmadığı hallerde TBK md.345/f.2 hükmü uygulama alanı bulmaktadır. Buna göre kira bedelinin tespitine ilişkin dava açmak isteyen kiraya veren, yeni dönemin başlangıcından itibaren en geç 30 gün önce dava açması ya da kira bedelinin artırılacağına dair yine bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Bu koşullar sağlandığı takdirde izleyen kira döneminin bitimine kadar açılan bir dava sonucunda verilen hüküm, kira döneminin başından itibaren taraflar açısından bağlayıcı olacaktır. Örneğin taraflar arasında 01.01.2026 başlangıç tarihli konut ve çatılı işyerine ilişkin bir yıl süreli bir kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede yenilenen kira dönemleri için kira artışına ilişkin şart bulunmadığını varsayalım. Kiraya veren tarafından TBK md.344/f.3 uyarınca kira tespiti davası açarken beş yıllık sürenin 01.01.2031 tarihinde dolduğu gözetilerek bu tarihten en geç 30 gün önce kiracı aleyhine kira tespit davası açılmalı yahut aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır. Bu durumda mahkemece verilecek karar yeni kira döneminin başlangıcı olan 01.01.2031 tarihinden itibaren hüküm ifade edecektir. İşaret edilmelidir ki, kiraya veren tarafından kanunda belirtilen bu sürelerin kaçırılması durumunda da dava açılabilir. Zira TBK md.345/f.1 hükmünde kira tespit davasının her zaman açılabileceği düzenlenmiştir. Ne var ki yukarıdaki sürelere riayet edilmeden kira tespit davası açılması durumunda, yargılama sonunda verilecek kararın geriye etkili olup olmaması bakımından farklılık içermektedir. Dolayısıyla süreye uyulmaması dava açma hakkını ortadan kaldırmamaktadır. Bir örnekle açıklamak gerekirse taraflar arasında 01.02.2021 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, kira sözleşmesinde artış şartının bulunmadığını varsayalım. Kiraya veren tarafından kira tespit davası açılmadan önce en az 30 gün önce dava açılmamış yahut kiracıya yazılı bildirimde bulunulmamış ve 01.03.2026 tarihinde kiraya veren tarafından kira tespit davası açılmış olsun. Bu durumda mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira dönemi olan 01.02.2027 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uygulanacaktır.

2- Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Varsa

Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin hüküm bulunduğu durumda TBK md.345/f.3 hükmüne başvurulması gerekir. Buna göre sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa yeni kira döneminin başlangıcından kira döneminin bitişine kadar açılan bir tespit davası ile mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli, ilgili kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Sözleşmede artış şartının bulunması nedeniyle kiracıya ayrıca yazılı bildirimde bulunulmasına gerek bulunmamaktadır. Yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılmış olması yeterlidir. Yargıtay 3.H.D. T.27.06.2019, E.2017/8651, K.2019/5865 sayılı kararında da "Gerek kira sözleşmesinde gerekse de 25.05.2007 tarihli protokolde her yıl artışlı kira bedelleri belirlenmek suretiyle (1.yıl için 1.550 dolar, 2.yıl için 1.600 dolar, 3.yıl için 1.800 dolar gibi) ödenecek kira bedellerinin açıkça kararlaştırılmış olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda sözleşmede kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesi bulunduğundan, 30.12.2014 tarihinde açılan dava süresinde olup Mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir." denilmekle sözleşmede kira bedellerinin artırılacağı hususunda taraf iradesi bulunduğundan kiracıya ayrıca bir ihtar gönderilmesinin gerekli olmadığı yönünde karar verilmiştir.

Hemen yeri gelmişken sözleşmede her yıl kira bedelinde artış yapılacağına ilişkin anlaşma olmasına rağmen artış oranı belirtilmemiş ise dava açma süresinin nasıl belirleneceği sorununa işaret etmek gerekir. Zira uygulamada matbu olarak kullanılan kira sözleşmelerinin birçoğunda sözleşmede artışa ilişkin hüküm bulunmakta ise de artış oranı boşluk olarak kalmakta ve doldurulması unutulmaktadır. Bu durumda TBK md.345/f.3 hükmünün uygulanıp uygulanmayacağı hususunda bir açıklık yoktur. Ancak Yargıtay, her yıl açıkça artırım belirtilmese dahi TBK md.345/f.3 hükmünün uygulanacağını kabul etmektedir.

Nitekim Yargıtay 3.H.D. T.18.01.2012, E.2011/16845, K.2012/1001 sayılı kararında, "Davacı, kira döneminden 15 gün önce kira artışını bildiren ihtarname göndermemiştir. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 7.maddesinde “yıllık kira artış oranı %.... olarak artırılacaktır” ibaresi olup artış oranı gösterilmemiştir. Taraflar sözleşmeyi imzalamak suretiyle matbu da olsa kira artış oranı gösterilmese de kira parasının artırılması ilkesini kabul etmişlerdir. Bu durumda yeni dönem kira parasının tespiti için kiracıya ayrıca bir ihtar yapılması gerekmez. Taraflar arasındaki sözleşmede artış şartı bulunmaktadır. Böyle bir şart, 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Bu durumda, davanın açıldığı 21.10.2010 tarih itibariyle davacının kira tespitinin istediği kira dönemi için aylık kira parasının tespiti gerekir." denilmektedir. Benzer şekilde Yargıtay 3.H.D. T.2017/8251, K.2019/5094 sayılı kararında da "Sözleşmenin özel şartlar 7. maddesinde; yıllık kira artışının % ... oranında olacağı kararlaştırılmış ve oran belirtilmemiştir. Sözleşmede yıllık yapılacak artış oranı belli değil ise de, kira bedelinin artırılacağı hususunda tarafların iradesinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olması nedeniyle davacının 05.05.2015 tarihinde açtığı dava ile 06.09.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. O halde Mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek istenen dönem kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir." denilmekle kira artış oranı belli değil ise de sözleşmede artış şartı bulunduğu kabul edilerek karar verilmiştir.

C- SONUÇ

Kira tespit davasında mahkeme tarafından kira bedelinin tespitinde taşınmazın niteliği, konumu, kullanım amacı, pazar koşulları, benzer kiralananların bedelleri gibi çeşitli faktörler dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir karar verilmektedir. Kira bedelinin tespiti için açılacak davada öncelikli olarak dikkat edilmesi gereken husus kararın geçmişe etkili olarak uygulanması olup dava TBK’da belirtilen sürelere uygun şekilde açılmadığı takdirde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin karar ancak bir sonraki kira döneminde uygulanabilecektir.