Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 40/1’nci maddesinde, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmaktadır. Ülkemizde halk arasında “maketten satış”, “projeden satış”, “sat-yap” “örnek daire” gibi isimlerle de adlandırılan ancak gerçekte var olmayan konutların satışından dolayı zaman zaman tüketicilerin hak kaybına uğradığı bilinen bir gerçekliktir. Bu nedenle, barınma amacıyla konut edinmek isteyen tüketicilerin yaşadığı/yaşaması muhtemel mağduriyetlerin giderilmesi için birtakım yasal düzenlemeler yapılmış olup bu makalemizde ön ödemeli konut satışı sözleşmelerinin hukuki niteliği ve esasları hakkında bilgi vermeye çalışacağız.

1. Sözleşme Öncesi Bilgilendirme Yükümlülüğü

Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde daha güçsüz taraf olan tüketicinin korunma ihtiyacı nedeniyle satıcıya sözleşme öncesi bilgilendirme yükümlüğü getirilmiştir. Buna göre, satıcının sözleşme tarihinden en az bir gün önce sözleşme öncesi bilgilendirme formunu tüketiciye vermesi gerekmektedir. tüketiciye verilecek ön bilgilendirme formunun en az oniki punto büyüklüğünde, tüketicinin anlayabileceği bir dilde, açık, sadece ve okunabilir şekilde düzenlenmesi ve Yönetmelik’in 5.maddesinde yer alan unsurları içermesi gerekmektedir.

Bilgilendirme yükümlülüğünün yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile verilmesi zorunlu olup satıcının belirtilen yükümlülüğe aykırı davranışı idari para cezası yaptırımını doğurmaktadır.

2. Şekil Şartı

Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi şekle tabi olıup şekil şartı iki şekilde yerine getirilebilir. Bunlar; noterde düzenleme şeklinde yapılacak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile kat irtifakı kurulması ve birlikte yapılacak yazılı sözleşmedir. Sayılan şekil şartına uyulmadan sözleşme yapılmış olması halinde sözleşmenin şekle aykırılık nedeniyle hükümsüzlüğünün tüketici aleyhine ileri sürülemeyeceği kabul edilmiştir.

Belirtmek isteriz ki, ön ödemeli konut satış sözleşmeleri ile tüketiciler henüz inşası dahi başlamamış bir projeden konut satın aldıkları için satıcının yapı ruhsatı alamaması nedeniyle tüketicinin mağduriyetine sebep olabilecektir.. Bu nedenle, 6502 sayılı Kanun’da yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesinin yapılamayacağı belirtilmiştir. Aksine davranış sözleşmenin hükümsüzlüğü sonucunu doğuracağı gibi ayrıca yapı ruhsatı almadan sözleşme yapan satıcı idari para cezası ile cezalandırılacaktır.

3. Teminat

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin kurulduğu tarihte konutun henüz mevcut olmaması nedeniyle tüketiciye hiç teslim edilememe riski mevcuttur. Bu nedenle, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 42.maddesinde bina tamamlama sigortası yaptırılması yahut yönetmelikle belirlenecek diğer teminatların (banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi ile teminat, vs.) sağlanması öngörülmüştür. Ancak bu yükümlülük yalnızca konut adedi 30 veya daha fazla olan projeler yönünden mevcuttur.

Satıcının teminat yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 77/8. Hükmüne göre satıcıya bir aylık süre verilir. Bu süre içinde de yerine getirilmemesi halinde ise satıcı, idari para cezası yaptırımına tabi tutulur.

4. Cayma Hakkı

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 43.maddesine göre, tüketici hiçbir sebep göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşme tarihinden itibaren 14 gün içinde sözleşmeden cayabilir. Cayma hakkının kullanılmasıyla birlikte, sözleşme hiç kurulmamış olacaktır. Bu durumda ise Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik md.8/5 hükmüne göre, satıcı cayma bildiriminin kendisine ulaştığı andan itibaren en geç 14 gün içinde aldığı edimi iade etmekle yükümlüdür. Satıcının aldığı bedeli ve kendisini borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren 10 gün içinde tüketici de aldığı edimleri iade etme yükümlülüğü altındadır.

5. 36 ayda Teslim Şartı

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 44.maddesinde, ön ödemeli kount satışında devir veya teslim süresinin sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemeyeceği hüküm altına alınmıştır. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri halinde de devir ve teslim yapılmış sayılacaktır.

Kanunda öngörülen süre azami süreyi ifade etmekte olup tarafların daha kısa bir süre içinde konutun teslim edileceğini kararlaştırmaları mümkündür. Konutun teslimi için sözleşmede herhangi bir süre kararlaştırılmamış ise bu halde de sözleşme tarihinden itibaren 36 ayın geçmesi ile birlikte satıcı ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşer. Konutun belirtilen süre içinde teslim edilmemesi halinde de satıcı aleyhine idari para cezası yaptırımı uygulanacaktır.

6. Tüketicinin Cayma Hakkı

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun md.45/1. hükmüne göre, ön ödemeli konut satışında, tüketicinin sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar herhangi bir neden göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkı bulunmaktadır.

Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı, • Konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile • Sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, • Sözleşme tarihinden itibaren 3-6 ay arası için sözleşme bedelinin yüzde dördüne, • Sözleşme tarihinden itibaren 6-12 ay arası için sözleşme bedelinin yüzde altısına, • Sözleşme tarihinden itibaren 12-24 ay arası için sözleşme bedelinin yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.

Bununla birlikte, satıcının sözleşmeden dönme beyanının kendisine ulaştığı tarihten itibaren 180 gün içinde tüketici tarafından yapılan ödeme ile tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi tüketiciye iade etmekle yükümlü olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır.

Ancak satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemeyecektir.

• Tüketicinin ölmesi,
• Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi,
• Tüketicinin sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına dair önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi nedeniyle sözleşmeden dönülmesi durumunda tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemeyecektir.