Taşınır veya taşınmaz malların mülkiyetinin birden fazla kişiye ait olması nedeniyle ortaklar arasındaki paydaşlığı sona erdirerek bireysel mülkiyete geçisi sağlayan dava uygulamada ortaklığın giderilmesi(izale-i şuyu) davası olarak adlandırılmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davasında, mahkemece elbirliği veya paylı mülkiyete konu mal üzerinde bulunan ortaklığın satış yahut aynen taksim suretiyle giderilmesine karar verilebilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda verilen kararın infaz edilebilmesi için öncelikle kararın kesinleşmiş olması, on yıllık zamanaşımı süresinin dolmamış olması, ortaklığın giderilmesine karar verilen malın mevcut olması (yangın, deprem, sel, vs. gibi sebeplerle ortadan kalkmamış olması) ve taşınmazın mülkiyet hakkını değiştirecek herhangi bir davanın bulunmaması gerekmektedir. Bu koşulların varlığı halinde kararın infazı mümkün olup aşağıda mahkemece verilen kararın nasıl infaz edileceği hususuna değinilecektir.

Aynen Taksim Kararının İnfazı

Mahkemece taşınmazın aynen taksim suretiyle paylaştırılmasına karar verildiği takdirde, Mahkeme, tarafların talebine gerek kalmaksızın hükmün tefhimi ile birlikte kararı ilgili tapu sicil müdürlüğüne bildirecektir. Tapu sicil müdürlüğü tarafından taşınmazın sicil kaydına bu hususta şerh düşülecektir. (İİK md.28)

Ortaklığın giderilmesi kararının kesinleşmesi ile birlikte paydaşlardan birinin ilgili tapu sicil müdürlüğüne başvurması üzerine, tapu memuru ilgili karar ve karara ekli ifraz projesi doğrultusunda tüm paydaşların payının ayrı ayrı tescilini gerçekleştirecek ve her paydaşa payına tekabül edecek şekilde müstakil tapu senedi verecektir.

Satış Suretiyle Paylaştırma Kararının İnfazı

İcra İflas Kanunu’nun 34.maddesine göre, ilamların icrası Türkiye’deki herhangi bir yer icra müdürlüğünden istenebilecek ise de ortaklığın satış yoluyla giderilmesine dair kararların icrası yalnızca kararı veren sulh hukuk mahkemesinden talep edilebilmektedir. Bu nedenle, sulh hukuk mahkemesi tarafından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş ise bu kararın yerine getirilmesi için kararı veren sulh hukuk mahkemesinden satış talebinde bulunulması ve gerekli masrafların yatırılması gerekmektedir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 322.maddesinin 2.fıkrasına göre, ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı verilmesi halinde, satış işlemleri İcra ve İflas Kanunu’nun 106-137 maddeleri uyarınca yapılacaktır. İİK’nın 123. maddesi gereği, satış talebinden itibaren nihayet üç ay içinde taşınmazların satışı gerçekleştirilmelidir. Satış açık artırma usulü ile yapılmaktadır. Ancak genel kural açık artırma usulü ile satış olmasına rağmen tüm hissedarlar satışın kapalı yapılmasına rıza gösterir ise kapalı satış yapılmasına karar verilebilmektedir.

Satış Memurluğunca Yapılacak İşlemler

1. Ortaklığın giderilmesi davasında verilen kararın kesinleşmesi üzerine, talep ile birlikte dosya tüm ekleriyle satış memurluğuna gönderilecektir.
2. Görevlendirilen satış memuru tarafından derhal satış işlemlerine başlanacaktır.
3. Satış memuru tarafından usul ve yasaya uygun olarak hazırlanan artırma ilanının taraflara tebliği sağlanacaktır.
4. Satış memuru tarafından satışına karar verilen taşınmazın fiziki ve hukuki durumunu eksiksiz şekilde içerecek şekilde artırma şartnamesi düzenlenecektir.
5. Taşınmazın tapu kaydının bir örneği, çap örneği ve tapu siciline işlenmiş olan haciz ve ipotekler ile alacaklı bilgileri celp edilerek mükellefiyetler listesi hazırlanacaktır.
6. Mükellefiyetler listesinin kesinleşmesinin ardından taşınmazın kıymet takdiri yapılacaktır. Belirtmek isteriz ki, satış dosyasında taşınmaz için yeniden kıymet takdiri yapılmadan ortaklığın giderilmesi davası sırasında yapılan kıymet takdiri ile satışa çıkarılması halinde bu husus tek başına ihalenin feshi sebebi teşkil etmektedir.
7. Taşınmaz hakkında düzenlenen kıymet takdir raporu taraflara tebliğ edilecek ve süresi içinde kıymet takdirine itiraz davası açılması halinde bu davanın sonuçlanması beklenecektir.
8. Kıymet takdir raporunun sürenin geçmesi yahut itiraz üzerine açılan davada alınan rapor ile kesinleşmesinin ardından satış memuru tarafından İİK md. 129 uyarınca ihale yapılacaktır.
9. İİK md.124 hükmüne göre, ihaleye katılacak olanların ihale saatine kadar, bilirkişi tarafından tayin edilmiş olan bedelin yüzde yirmisi oranında teminat göstermeleri gerekmektedir. Ancak satılacak olan mal üzerinde hakkı bulunan ve ihaleye katılmak isteyen paydaşların hisseleri teminat tutarını karşılıyorsa, ayrıca teminat göstermeleri gerekmemektedir
10. Açık artırma sonucunda taşınmaz kendisine ihale olunan kişi, taşınmaz mülkiyetini edinmiş olacaktır. Bu nedenle, malın alıcı adına tescil edilmesi için tapu sicil müdürlüğüne müzekkere yazılacaktır.
11. Taşınmaz üçüncü kişilerce işgal ediliyorsa, bu kişilere taşınmazı onbeş gün içinde tahliye etmeleri için tahliye emri gönderilecektir. Süresi içinde tahliye edilmezse, bu kişiler zorla çıkartılarak taşınmaz satış memurluğunca alıcıya teslim edilecektir.

Yukarıda kısaca ifade edildiği üzere, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin kesinleşen mahkeme kararının 10 yıl süreyle infazı talep edilebilmektedir. Satış talebi ile birlikte görevlendirilen satış memuru İİK hükümleri doğrultusunda taşınmaz satışını yapmakta ve satış neticesinde elde edilen parayı mahkeme ilamı doğrultusunda hak sahiplerine dağıtmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davasının özel bir dava olması nedeniyle, satış ile elde edilen para paydaşlara ödenmeden önce tüm masraflar, paydaşların payı oranında düşülerek kalan satış bedeli ödenmektedir.